Właścicielu – masz prawo! Senator Lidia Staroń radzi (część 9)

Jesteś członkiem wspólnoty mieszkaniowej? Poznaj swoje prawa i obowiązki!

Jeśli jesteś właścicielem lokalu w budynku z wieloma mieszkaniami przysługuje ci wiele praw:

- prawo decydowania o sprawach związanych z nieruchomością: jesteś współwłaścicielem tzw. nieruchomości wspólnej (jest to udział w nieruchomości wspólnej określany ułamkiem – im większy masz lokal, tym większy udział i w efekcie większy wpływ na decyzje związane z tą nieruchomością); 

 - prawo wglądu do wszystkich dokumentów związanych z zarządem nieruchomością wspólną (i ich otrzymania). Wynika to z prawa właściciela do współdziałania w zarządzie nieruchomością (art. 27 ustawy o własności lokali i art. 200 Kodeksu cywilnego) i prawa kontroli zarządu, służącego każdemu właścicielowi (art. 30 ustawy o własności lokali),

- prawo do kontroli zarządu (w dużych wspólnotach) możesz też realizować na zebraniach rocznych, które powinny być zwołane do końca pierwszego kwartału za rok poprzedni (zebranie zwołuje zarząd). O zebraniu powinieneś być zawiadomiony z tygodniowym wyprzedzeniem. Jeżeli do zwołania zebrania nie dojdzie, zebranie to może zwołać każdy z właścicieli. Ponadto zwołania zebrania w trybie nadzwyczajnym może się domagać także grupa właścicieli reprezentująca 10% udziałów w nieruchomości wspólnej.

Co to jest nieruchomość wspólna?

Nieruchomość wspólna obejmuje grunt, na którym stoi budynek oraz części budynku przeznaczone do wspólnego użytku (np. klatki schodowe, windy, korytarze, ale także ściany nośne i inne elementy konstrukcyjne budynku).

Jakie koszty muszę ponosić jako współwłaściciel?

Współwłasność wiąże się z ponoszeniem pewnych kosztów m. in. kosztów zarządu. Chodzi tu o koszty remontów i bieżących konserwacji (usuwanie drobnych usterek – np. naprawa oświetlenia na klatce schodowej i korytarzu), wydatki na utrzymanie czystości i porządku (sprzątanie klatek schodowych, terenu przylegającego do budynku), wynagrodzenie zarządu i zarządcy, podatki (od nieruchomości). W tych wydatkach uczestniczą wszyscy właściciele lokali, ale wysokość opłat ponoszonych przez nich nie musi być równa. Opłaty na pokrycie tych kosztów są tym większe im większy jest zajmowany lokal (decyduje wielkość udziału w nieruchomości wspólnej). Właściciel lokalu o powierzchni np. 60 m² wnosi dwukrotnie wyższe opłaty niż np. właściciel lokalu o powierzchni 30 m². Opłaty na pokrycie tych kosztów wnosi się z góry do 10 dnia miesiąca.

Współwłaściciel wnosi również opłaty za media. Wspólnota mieszkaniowa jako ogół właścicieli w praktyce również pośredniczy w rozliczeniach pomiędzy dostawcami mediów a właścicielami lokali. Każdy właściciel ponosi wówczas wydatki w zależności od zużycia (np. wody, ciepła), a nie w zależności od udziału w nieruchomości wspólnej. Opłaty wnoszone na pokrycie kosztów zużycia mediów nie są środkami wspólnoty mieszkaniowej (wspólnota jest tu jedynie pośrednikiem –  tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 lutego 2001 r., I ACa 1309/2000) i z końcem okresu rozliczeniowego należy ewentualne nadpłaty niezwłocznie zwrócić właścicielom (właściciele mogą również zaliczyć nadpłatę na poczet opłat za następne miesiące, jeżeli takie rozwiązanie jest akceptowane przez ogół właścicieli).

Wolnoć, Tomku, w swoim domku? Co może, a czego nie może właściciel lokalu?

Właścicielu:

-  możesz korzystać z lokalu jedynie zgodnie z jego przeznaczeniem;

- nie możesz prowadzić w nim uciążliwej działalności (np. powodującej emisję hałasu, wibrację, uciążliwe i przykre zapachy);

- nie możesz wyburzać istniejących w twoim lokalu ścian konstrukcyjnych (ryzyko katastrofy budowlanej) czy też ingerować w inne urządzenia wspólne, np. piony kanalizacyjne, wodne, instalację grzewczą, która jest własnością ogółu właścicieli (Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 28 sierpnia 1997 r. sygn. III CZP 36/97);

- musisz dbać o stan zajmowanego lokalu (co pewien czas np. odświeżać, nie doprowadzać do zawilgocenia).

W przeciwnym wypadku – jeżeli jesteś uciążliwym użytkownikiem lokalu –  pozostali właściciel mogą zażądać (w drodze powództwa do sądu) sprzedaży twojego lokalu. Taką sprzedaż może zarządzić sąd na skutek pozwu wspólnoty mieszkaniowej,

- masz obowiązek udostępnić swój lokal, jeżeli jest potrzeba wykonania w nim niezbędnych napraw lub konserwacji (w twoim lokalu mogą znajdować się pewne urządzenia wspólne –  np. piony wodne, kanalizacyjne, grzewcze).    

Jak zarządzać nieruchomością wspólną? Wystarczy zarząd czy trzeba wybrać zarządcę? Jak wygląda zarządzanie w tzw. małej wspólnocie?

W tzw. małej wspólnocie, tj. jeżeli liczba lokali nie przekracza siedmiu wymagana jest jednomyślność wszystkich właścicieli w każdej ważniejszej sprawie, np. gdy chodzi o wybór wykonawcy remontów, wysokość kosztów ponoszonych na ten cel. Jeżeli lokali jest więcej, wówczas właściciele mogą zdecydować, czy chcą sami zarządzać nieruchomością czy też powierzyć zarządzanie nieruchomością zarządcy określając w jednomyślnej umowie wszystkich właścicieli (zawartej w akcie notarialnym) jego prawa i obowiązki. Właściciele lokali w takiej umowie mogą przyznać tak wyłonionemu zarządcy prawo do samodzielnego (bez uzyskiwania każdorazowo zgody właścicieli lokali) wykonywania czynności przekraczających zwykły zarząd (np. prawo do ustalania wysokości comiesięcznych opłat).

Jeżeli właściciele - w nieruchomości obejmującej co najmniej 8 lokali (tzw. duża wspólnota) - takiej umowy notarialnej nie zawarli wówczas wybierają zarząd, który wykonuje bieżący zarząd nieruchomością (administrowanie). Do zarządu może wchodzić osoba niebędąca właścicielem lokalu. W praktyce w wielu wspólnotach zarząd zleca bieżące administrowanie (pobieranie opłat, rozliczenia z właścicielami i podmiotami zewnętrznymi np. dostawcami mediów, dokonywanie konserwacji) podmiotom zewnętrznym (administratorom). Natomiast w sprawach przekraczających zwykły zarząd (jeżeli nie powierzono zarządu w notarialnej umowie zewnętrznemu zarządcy) decydują właściciele lokali bezpośrednio. Decyzje są podejmowane w formie uchwał podejmowanych bądź na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów (co do zasady zbierać głosy może zarząd), bądź też częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze zbierania głosów.

W jakich sprawach trzeba podjąć uchwałę? Jak wygląda głosowanie?

Uchwały właścicieli wymaga np.:

-   ustalanie wynagrodzenia zarządu;

- ustalanie wysokości opłat na koszty zarządu (wspomniane konserwacje, sprzątanie itd.);

-   ustalanie rocznego planu gospodarczego (np. planowanych remontów);

- zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej (np. przeznaczenie części terenu przylegającego do budynku na parking, plac zabaw itd.);

-  nadbudowa lub przebudowa budynku, także w celu ustanowienia w wyniku tego odrębnej własności lokal;

- dokonanie podziału nieruchomości wspólnej (np. przyznanie części tej nieruchomości jednemu z właścicieli, podział nieruchomości zabudowanej dwoma lub więcej budynkami);

-  wytoczenie powództwa o nakazanie przez sąd sprzedaży lokalu uciążliwego właściciela lub też właściciela długotrwale zalegającego z opłatami;

- określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (właściciele lokali mogą więc w formie uchwały określić stopień szczegółowości ewidencji kosztów i wydatków).

Uchwały właścicieli zapadają większością głosów liczoną wg wielkości udziałów (im większy lokal tym większa siła głosu). Wyjątkowo można zażądać, aby głosowanie odbywało się w ten sposób, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Można tego zażądać, jeżeli udział w nieruchomości wspólnej jednego z właścicieli przekracza 50%. W takim wypadku 20% ogółu właścicieli (liczone wg udziałów w nieruchomości wspólnej) może domagać się głosowania w taki sposób (dzięki temu nawet w nowopowstałej wspólnocie, gdzie niewiele lokali zostało wyodrębnionych twój głos może mieć realną siłę). Uchwałę właścicieli można zaskarżyć do sądu z powodu niezgodności z prawem lub naruszenia interesów właściciela lokalu. Na zaskarżenie jest tylko 6 tygodni od podjęcia albo dowiedzenia się o uchwale.

Co zrobić, jeśli wspólnota nie ma zarządu? Czy można odwołać zarząd?

Zdarzają się wspólnoty (głównie na terenach dawnych PGR-ów), w których nie ma zarządu (nie ma nikogo, kto dba o budynek jako całość, bieżące konserwacje) lub też istnieje samozwańczy zarządca (działający bez upoważnienia właścicieli lokali). Taka sytuacja może zagrażać bezpieczeństwu mieszkańców lub naruszać ich interesy (samozwańczy podmiot ściągający opłaty, nad którym nie ma żadnej kontroli). W takich wypadkach każdy z właścicieli może zwrócić się do sądu o wyznaczenie zarządcy przymusowego. Można się o to zwrócić także wtedy, gdy wybrany zarząd zaniedbuje swoje obowiązki. Zarząd można też w każdej chwili odwołać uchwałą właścicieli. Zarząd w dużych wspólnotach jest niezbędny. To on przechowuje i aktualizuje dokumentację techniczną budynku i jest odpowiedzialny za stan budynku jako całości.  

Cdn…